Après plusieurs baisses de prix et des loyers, ainsi qu’une conjoncture économique et financière qui semble s’éclaircir, est-ce le bon moment pour devenir propriétaire ? Ou bien la location reste-t-elle encore la meilleure solution, en attendant des jours meilleurs ?
Par Marc Auxenfants
Du 10 au 13 octobre 2024 se tiendra la Semaine Nationale du Logement. L’événement réunira tous les acteurs du secteur au Luxembourg – institutions, administrations, promoteurs publics
et privés, instituts financiers…
Une centaine d’exposants est attendue. Cette année, il se déroulera dans un marché immobilier en transition : après plusieurs trimestres de fortes baisses, les prix des biens commencent à se stabiliser, selon le Statec. Tandis que la diminution en mai dernier des taux directeurs de
la Banque centrale européenne, après cinq ans de pause, laisse présager une lente réduction des taux d’intérêts des crédits immobiliers pour les années à venir. Est-ce pour autant le moment de devenir propriétaire ? Ou bien la location reste-elle encore la meilleure solution,
en attendant des jours meilleurs ?
Fortes chutes dans les ventes
Selon un rapport d’analyse du ministère du Logement, l’activité immobilière a connu au 1er trimestre 2024 une faible diminution des prix des logements (-0,3 %) par rapport au 4e trimestre 2023. « Cette stabilisation fait suite à plusieurs trimestres consécutifs de fortes baisses des prix (en moyenne 10,9 % entre 2023 et 2024), » précisent ses auteurs. « Sur la période, les valeurs des biens auraient respectivement chuté de 3,7 % pour les appartements en construction (VEFA)* ; 12,4 % pour les appartements existants ; 14,7 % pour les maisons existantes ». Ces niveaux restent encore très inférieurs à ceux de fin 2022. La tendance s’est poursuivie au 2e trimestre 2024 relève AtHome : « Les appartements (-3,3 % par rapport au 1er trimestre) semblent mieux résister que les maisons (-4,9 %), inversant la tendance observée en début d’année » détaille le spécialiste de l’immobilier.
« Tandis que le marché de l’ancien (-3,7 %) et du neuf (-4,1 %) évoluent de manière similaire ». Côté ventes foncières par ailleurs, l’activité reste à des niveaux historiquement bas au 1er trimestre 2024, poursuit ce dernier : « avec seulement 170 ventes de terrains à bâtir (-44,4 % par rapport au 1er trimestre 2023), contre en moyenne 494 transactions aux premiers trimestres de 2017 à 2022 ».
Net ralentissement des loyers
Qu’en est-il des loyers ? Après de fortes augmentations – en particulier du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2023 – ceux des appartements se sont stabilisés depuis le 2e trimestre 2023, selon le ministère du Logement, avec une hausse d’environ 1,5 % entre les 1er trimestre 2023 et 2024. Ceux des maisons ont légèrement baissé de 1,1 % par rapport au 1er trimestre 2023. Les chiffres sont issus des annonces immobilières relevées par l’Observatoire de l’Habitat. Ils concernent les loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location.
Selon le ministère, ce ralentissement assez net s’expliquerait « par les contraintes financières sur les revenus des locataires, qui ne pourraient absorber de fortes augmentations des loyers demandés par les bailleurs, malgré la forte demande locative, générée notamment par le report d’une partie de la demande depuis l’accession à la propriété (rendue plus difficile par l’augmentation forte et rapide des taux d’intérêt) vers la location ».
Les chambres meublées – environ 15 % de l’offre locative totale – ont elles connu une augmentation de loyers de +4,5 % sur douze mois. « Cette hausse est nettement supérieure à celle des appartements (non meublés), et même supérieure à l’inflation sur les biens à la consommation » poursuit le ministère. Le 2ème trimestre 2024 a connu « un rebond significatif du marché locatif » note AtHome. Avec une hausse des loyers de 3,9 % pour les appartements et de 1,5 % pour les maisons, marqué « par un regain d’intérêt pour la location, possiblement dû à l’incertitude persistante sur le marché de l’achat ».
Acheter ou louer ?
Alors : acheter ou louer ? « Les loyers augmentent, les taux baissent et il est encore possible de bien négocier les prix de vente. Cela peut être le moment opportun pour acheter » recommande AtHome. Pour Elena Beiner, Certified Real Estate Agent, Regional Manager Luxembourg (Century 21 Benelux), tout dépend des circonstances professionnelles et du projet de vie choisi : « Un nouvel arrivant au Luxembourg, doté d’un simple CDD, ou en charge de développer un projet d’affaires, optera pour une location, avant d’avoir une visibilité à plus long terme sur son avenir professionnel » précise-t-elle. « D’autant que depuis le 1er août 2024 les loyers sont désormais plus encadrés : leur augmentation est désormais mentionnée dans le bail, et ne doit pas dépasser 5 % du capital investi par le propriétaire dans le bien ». Pour les nouveaux arrivants qui comptent s’installer au Luxembourg avec un CDI en poche, et y rester plus longtemps, Elena Beiner estime que l’immobilier reste un des meilleurs produits d’investissements. « Alors autant acheter, malgré les taux d’intérêt encore élevés » conseille-t-elle. « D’autant que la TVA à l’acquisition d’une résidence principale est de 3 % (au lieu de 17 %), dans la limite de 50.000 euros de crédit d’impôt, ce qui représente une belle économie. Sans compter les autres mesures de soutien à l’achat immobilier ».
L’architecte d’intérieure Anna Intini, qui est également agente immobilière, estime aussi que l’achat d’un bien s’avère rentable sur le long terme. Surtout dans le neuf : « Les incitations fiscales du Gouvernement comme le Bëllegen Akt – un crédit d’impôt limité à 30.000 euros (40.000 euros pour les actes notariés signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024) par acquéreur – ou l’augmentation du plafond des intérêts fiscalement déductibles, sont des bons coups de pouce pour l’acquisition d’un bien immobilier ». Cette dernière recommande également le neuf : « Réalisés avec des matériaux modernes, mieux isolés, moins énergivores, les biens neufs sont bâtis selon les normes les plus récentes en matière de construction et de sécurité » justifie-t-elle. « Lors de l’achat sur plan, le futur acquéreur aura aussi la possibilité de modifier l’agencement des pièces, conformément à ses besoins de vie et à son bien-être.
*Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.détaille le spécialiste de l’immobilier.